进入7月份，热点城市新房交易同比出现20%左右的跌幅，二手住房也由涨转跌，这超越了淡季的因素。

　　上面几个热点城市，早已进入存量主导的时代。二手房交易的主体是哪些呢？并不是大家想象中的动辄500万以上的房子，而是低总价、低单价的房源。200总价以下的二手房占比，平均值在57.5%，比2023年底增长9个百分点。排名前几的小区，二手房单价基本都在一万多元。

　　主力交易的房价中枢，京沪自然要更高一些。相比2024年6月，今年6月份，300万总价以下的二手住房交易的占比，北京从35%增加到了46%，上海从43%增加到45%，深圳从37%增长到44%。二手住房套均总价也在降低，上海从210万降到196万，平均每套缩水14万。

　　近期，笔者回到西北老家，三线城市的某行政区域，二手房成交更多的，则是总价10-20万的房源。

　　整体下行的同时，需求端对高房价的支撑能力还在减弱。我们看到高端项目热销，仅仅是个案，媒体更愿意报道而已。就比如现在小米SU7热销，购车要等大半年，但新能源汽车主力销售的价位，主要是15万以下的车型，上半年10万以下的车销售占比32%，比去年增长了53%。

　　对于“招不能停”的市场来说，近期最大的变化，就是银行端不愿意降息了，这个影响挺大的。今年二季度，银行净息差降至历史最低的1.40%。某银行的高管告诉我，若再降息，息差无法覆盖经营成本、坏账计损等在内的综合成本。因此，首套房贷款利率，都在3%以上，再没降过。

　　中指法拍数据库监测，2025年上半年，法拍住宅成交5.1万套，同比下降2.3%，成交均价下跌7.8%。其中，一拍成交占比32.8%，但一拍成交价格下跌了8.3个百分点。克而瑞数据显示，今年6月份，典型城市新增挂拍法拍房3.2万套，环比上升27%。成交方面，6月份典型城市法拍房成交3215套，环比下降31%，同比减少43%，月度成交只有新增挂牌的1/10。

　　工抵也有类似的情况。销售下滑，迟迟开不了单，承受不了，各方面支出大，开发商就会祭出工抵，有的是“真工抵”，但很多是变相降价的“假工抵”。一些项目，推出10套工抵房，都能迅速成交。但工抵卖完之后，市场又回到原来的样子，来的客户都在问，还有工抵房吗？

　　土地市场也有类似的问题。现在，哪些地块能卖出去呢？非常核心的地块，给出非常优厚DG视讯·(中国区)官方网站的条件，开发商能算出短期内确DG视讯·(中国区)官方网站定性的毛利率。其他地块出让，有一些难度。而且，土地市场的这种风潮，已出现了城市内部和城市之间的内卷，即下一宗地的综合条件，可能比上一宗好。

　　这反映了市场预期的问题，表面看是楼市本身供求关系的问题，实质则是内生动力的问题，再深究则是宏观基本面的问题，并非单纯的政策纾困就能够解决，更多还要从基本面找原因。

　　就比如，上半年业主售卖二手房的热情降不下来，各地挂牌量都在继续攀升、不断刷新高峰。微观主体的一致行动，这是调控政策再怎么发力，也解决不了的，背后一定是基本面的原因。

　　因此，对行业的治理，开始跳出行业本身，转向修复基本面。比如，生育补贴、学前教育免费、存量更新、城乡融合、社保基础等，政策关注重心从物（投资）转向人，即“投资于人”。

　　这是慢变量，对短期市场的影响没那么大，习惯了在市场上行期生存的人，就在怪怨政策不作为。但事实上，真的是仁尽意至了，政策应出尽出，剩下的是靠市场内生动力，以及主动作为、修复基本面。这有一个过程，好在从0迈向1。这些工作早应该做了，但我们一贯认为，在发展中解决问题。问题是，过去更关注发展了，问题一直在积累，到现在不得不系统解决。

　　所以，还得承受阵痛，不仅有来自行业自身调整的阵痛，比如挤泡沫、供求失衡，也有来自基本面的影响。但告别急跌以后，泡沫挤掉了大半，婚房、换房、城镇化等，探底还是有希望的。

　　近期，风险释放开始向下游传导，家居卖场责任人的几个事件，引起了很大反响。很多人很疑惑，就是一个卖家具家电、搞家装的实体企业，怎么会让债务和杠杆加到让自己走上绝路呢？

　　一是，短期资金链极度紧张，货币资金无法覆盖到期债务，近年来现金流始终处于净流出态势；

　　二是，2023年市场开始下行，仍在快速扩张，要么收并购、要么跑马圈地，开直营或加盟店，资产负债率不断攀升；

　　四是，卖场变得冷清，转型线验或消费场所（比如“家居生活MALL”）的转型艰难。

　　本质上，家居卖场是房地产旧模式的下游延伸，不管是依附于开发商大宗采购的精装修供应商，还是买房后的家居消费，在楼市上行期，房地产规模扩张、高周转，带动家居卖场走同样的路子。即自身资产比较重，通过规模扩张分享行业上行期的利润（租金），类似持有型地产企业。

　　家居卖场作为线下店，除了承担着体验、背书的角色，更多的还是传统渠道零售卖场的地位。地产上行期是“重销售、不重服务”的时期，延伸至家居卖场，也如此。房屋销售后，购房人到家居品牌店集中的卖场定制家具、软装，甚至基础装修等，能一站式搞定，这是主流。

　　那几年，资产溢价驱动的消费升级下，暴利开始向下游家居行业蔓延，做家具的、家电的、软装的、室内设计的，都开始走高端路线，比如请明星代言，引入大牌家居商，塑造起高端家居卖场的品牌形象等等，这也驱动了家居卖场依靠多开店的跑马圈地模式，捕获更高的盈利。

　　楼市起落传导至家居卖场有滞后性。当房地产增量市场带动的开发商集采、购房者装修这两个大金主不给力了，家居卖场前期大规模的店面扩张，导致的资金链压力随之而来。而租金收入为主、不动产融资为辅（部分靠股权融资）的资金回流格局，很难缓解前期扩张太猛导致的资金链压力。

　　但是，不同于楼市供求关系发生重大变化给行业带来的负面，家居行业的机会仍在、韧性更强。甚至，楼市进入存量时代，某种程度上是家居的时代来了。同时，好房子在某种程度上，也是把房子好好装修一下。据测算，目前国内城镇存量住宅约5亿套。

　　按10年左右翻新周期，存量住宅年均翻新需求为5000万套左右，整体家装的费用均价在15万元/套以上，因此家装翻新规模约为7.5万亿元/年，加上公寓类理论上室内装修市场规模约为10万亿元/年。

　　相比理论上的消费规模，目前室内装修市场规模每年仅2万多亿，可见市场之潜力。而且，家居这个巨大的流量入口，围绕房屋整装或局部装修、家居家电的置换和维修保养，是仅次于商品房销售的“高客单价”市场。2022年，楼市告别高周转后，家居卖场还在扩张，根源就在此。

　　为实现流量转化，大型家居卖场都在打造综合性泛家居、大家居综合商场。比如，居然之家的“家居生活MALL”，融合餐饮、儿童娱乐、健身、影院等多业态，不再是单纯的家居卖场，更像一个商业综合体；比如红星美凯龙2.0电器馆，将家电卖场变成“大型沉浸式体验场”，卖场增设用户服务中心，推出家电维修、回收、清洗等一站式服务，搭建BC端的高频社交联系。

　　问题是，对于这样的高客单价、需求品类广、市场潜力诱人、需求刚性的大蛋糕，传统电商也盯上了。比如，天猫、京东、抖音、小红书等等，都在做终端客户和家居供应商的供需对接，向线下市场渗透。而且，后者有强大的社交功能，能实现“用户认知-种草-购买-分享”的消费转化。

　　这是传统家居卖场不具备的优势。而且，家居行业正从渠道时代转向服务时代，即家居购置以后的安装、配送、维修，家装（整装、局部装修等）下单后DG视讯·(中国区)官方网站的沟通、设计、施工和交付等。

　　家居卖场交付是标准化的、一次性的、独立的技术环节，而交付以后的消费，不管是整装，局部装修，还是室内设计，亦或家具家电的安装和后期维修、保养等，都是个性化、以服务的体验为主，比如接单后的响应速度、业主诉求的满足、上门服务过程中的沟通、收费明细等等。

　　市场服务严重依赖对人的管理，运营非标准化。包括师傅资源与用工需求的智能高效匹配、劳动力管理、薪税结算等等。艾瑞估算，2023年大家居后市场服务用工规模达到911万人。这一领域是一个巨大的蓝海，养活了无数作坊式的装修队，也诞生了很多平台类的公司以多轮天使融资。

　　当然，家居卖场也在部署线上渠道（比如居然之家的洞窝），实现线上引流与线下家居品牌代理商/经销商、卖场等产业链连接，贯穿消费者在线选品、到店体验、离店决策、到家服务等消费场景。但是，对于卖场业态来讲，家居交付与消费者线验割裂，导致转化链路过长。

　　所以，即便家居卖场实现了线上线下整合，但面对顾客在综合电商线上消费的青睐、后服务市场上的抢客，卖场很难与大大小小的平台竞争。对后者来说，无论是综合电商平台（如京东），还是后服务平台（比如啄木鸟），在洞察需求、聚集资源、提高响应等，都是家居卖场无法比拟的。

　　当众多平台开始进入家居、家装领域，这个市场迅速从蓝海转向红海，甚至内卷。既有综合平台即时消费的便利性，也有专业家装平台的服务体验性，还有作坊式装修队的低价优势。从这个角度看，家居卖场的困境就更加明显了。从某种程度讲，这也是房地产旧模式退场的一个缩影。

　　地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼